Dieser Artikel wurde erstmals im Bilan LUXE Magazine, Ausgabe September 2019, veröffentlicht.

Premium Apartments mit Hotelservice befinden sich im Aufschwung. In Amerika und im Mittleren Osten ist das Geschäftsmodell bereits angekommen, in Europa entwickelt es sich rasant. Cristina d’Agostino

 

Das Geschäft mit Übernachtungen ist im Umbruch. Der Branchenverband Hotelleriesuisse hat im Juli eine Klassifikation für Serviced Apartments eingeführt, um besser auf die neuen Marktbedürfnisse eingehen zu können. Hauptziel dabei sei die Förderung der Transparenz gegenüber dem Gast, heisst es in der Pressemitteilung, denn «einerseits drängen immer mehr neue Hotelketten auf den Schweizer Markt und andererseits entstehen alternativ dazu neue Beherbergungskonzepte.» Die vom Hotellerieverband entwickelten Kriterien unterscheiden Serviced Apartments von Hotels, weil sich Erstere an der Schnittstelle zur klassischen Hotellerie bewegen, sich aber dennoch in wesentlichen Punkten unterscheiden.

Mobilität und Shared Economy

Für diese Veränderung gibt es verschiedene Gründe, am wichtigsten ist aber wohl die zunehmende berufliche Mobilität. Jonathon Humphries* vom Glion Institute of Higher Education, geht davon aus, dass bis 2020 weltweit zwei Milliarden Erwerbstätige mobil sein werden, was 45 Prozent aller Arbeitskräfte entspricht: «Allein in Amerika werden bis 2027 mehr als die Hälfte der Arbeitskräfte nicht mehr fest angestellt, sondern selbstständig sein», sagt er voraus. Ein so hoher Anteil an Freiberuflichen ist in Industrieländern neu. Dieser Wandel verlange nach neuen Beherbergungslösungen. «Der Arbeitsort, wie wir ihn heute kennen, ändert sich gerade radikal.»Angesichts der steigenden Nachfrage von Business-Leuten, die in anderen Städten oder Ländern längere Arbeitseinsätze verrichten, stellen Serviced Apartments für Immobilieninvestoren eine interessante Anlagechance dar. Der Immobilieninvestor beauftragt Hotelbetreiber wie zum Beispiel Ritz Carlton oder Four Seasons Residences, die Apartments zu möblieren und sich um den Service zu kümmern. «Für Käufer dieser komplett eingerichteten Apartments und Immobilienhändler, die Rendite erzielen wollen, eine Win-win-Situation», sagt Humphries. Zweitwichtigster Grund für die Ver-änderungen im Markt ist Airbnb, der erste Disruptor der Branche. Das Unternehmen aus San Francisco hat das traditionelle Hotelwesen mit seinem alternativen Angebot durcheinander gebracht. Airbnb richtet sich jedoch eher an Ferienreisende und bietet nicht den hochstehenden Hotelservice, der von immer mehr Geschäftsleuten bei längeren Aufenthalten gewünscht wird.

 

Herkömmliche Hotels sind ebenfalls weniger für solche Bedürfnisse eingerichtet. Die Serviced Apartments schliessen diese Lücke. Gemäss den Zahlen von Saxbury, dem britischen Marktführer, hat Hilton im ersten Quartal 2018 weltweit 23 Hotels für Langzeitgäste eröffnet und The Ascott Limited, der führende Anbieter von Langzeitunterkünften weltweit, will sein

Angebot bis 2023 von 80’000 auf 160’000 Einheiten verdoppeln.

 

«Le Nest», die Residenz mitten in der Genfer Altstadt zählt heute 16 Appartements mit Bedienung, bis in zwei Jahren sollen es 24 sein.

 

Mehr Gewinn als im Hotel

 

Mit Serviced Apartments lassen sich deutlich höhere Rendite erzielen als mit herkömmlichen Hotelbetrieben, sagt Humphries: «Investoren suchen in erster Linie stabile Einkünfte. Wenn Kunden mehrere Wochen oder Monate bleiben, sind diese konstant und die Auslastung steigt zudem.» Die Gewinnmarge sei 20 Prozent höher als bei einem Hotel. «Serviced Apartments sind also eine echte Opportunität.» In der Schweiz gibt es in Zürich und Genf bereits mehrere Angebote. Alex Lake Zurich in Thalwil, das von der Hotelgruppe Campbell Gray betrieben wird und Investoren aus dem Mittleren Osten gehört (die Gruppe besitzt unter anderem Hotels in Beirut, Bahrain, Liberia und Residenzen in Amman), bietet 44 Suiten mit Küche, Lounge, Residence Spa, Restaurant, Bar und Privatgarage an. Der Manager des neuen Luxushotels, der Zürcher Olivier Gerber, war früher im Badrutt’s Palace in St. Moritz. Jonathan Humphries siedelt das Konzept von Alex Lake Zurich zwischen Luxusapartment und Luxushotel an. «Die Baukosten waren aufgrund der Lage am Seeufer sehr hoch», sagt er. Laut unseren Quellen rund eine Million Franken pro Apartment. «Die Architekten Marazzi+Paul mussten tief graben und wollten den verfügbaren Platz möglichst gut ausnutzen. Es handelt sich um eine langfristige Anlage.» Zielkundschaft sind in erster Linie Millennials, gerne auch mit Familie. Humphries: «Der Trend geht hin zu Mieten auf Monatsbasis.» Kunden müssten in ihrem temporären Zuhause schnell ankommen. Dazu brauchen sie Hotelservices, aber auch Kinderbetreuung, Fitnesscenter, Restaurants, Gemeinschaftsräume und einen Sicherheitsdienst.»Nest in Genf bestätigt den Trend. Christoph Wondraczek und seiner Frau gehörte eine Immobilie in der Genfer Altstadt. Vor zehn Jahren hatten sie nach der Rückkehr von einer Auslandreise die Idee, die Hälfte des Gebäudes in sechzehn Apartments umzubauen. In drei Jahren sollen es insgesamt 24 Apartments sein, dafür werden 50 Prozent der Gewerbefläche in Wohnungen umgewandelt. Diesen Sommer wurde der Komplex um ein 200 Quadratmeter großes, clubähnliches Gemeinschaftslokal für Veranstaltungen erweitert. Die Auslastung liege derzeit bei knapp 90 Prozent, dies bei einer durchschnittlichen Mietdauer von einem Monat für die Hälfte der Apartments. «90 Prozent der Gäste sind Geschäftsleute, CEOs von Unternehmen sowie Diplomaten, die für internationale Organisationen tätig sind», sagt Christoph Wondraczek. «Das Geschäft hat vor allem im Bereich des High-End-Angebots ein grosses Wachstumspotenzial. Wir erwirtschaften eine Gewinnmarge von 60 Prozent und streben kurzfristig sogar 70 Prozent an.»

« Investoren suchen in erster Linie stabile Einkünfte. Wenn Gäste mehrere Wochen bleiben, sind diese konstant und die Auslastung steigt zudem. »Jonathan Humphries, Chef des International Hotel Development & AssetManagement Specialisations-Lehrgangs am Glion Institute Of Higher Education.

Im «Alex Lake Zurich» in Thalwil gibt es 44 Zimmer und Suiten – alle mit eigener Küche. Darüber hinaus ein Restaurant, eine Bar und ein Spa.

 

 

 

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  • Transformative Asset Management for brand re-positioning, asset re-evaluation and concept re-structuring. 
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